Итоги года

В 2007 году в Красноярском крае ввели 1,139 млн квадратных метров жилья. Для краевых властей эти цифры имеют не столько экономическое, а скорее принципиальное и стратегическое значение. Администрация и губернатор лично неоднократно обращались к строителям с призывом строить жилье не только в краевом центре, но и районах края. Основные трудности в реализации этой задачи лежат на поверхности — уже за городской чертой Красноярска нет ресурсов для организации стройки, транспортировка материалов по просторам необъятного края — мероприятие затратное, при том что цена квадратного метра должна быть в итоге ниже чем в краевом центре.

Однако медленно, но верно власти добиваются поставленной задачи. Если в прошлом году в районах края строилось 27% от общего объема жилья, то в 2007 уже 32,8%. При этом перед строителями стоит цель не снижать объемов строительства в городе. «Рост по территориям в строительстве в прошлом году составил 153%, по городу меньше. Мы планомерно, уже три года идем к тому чтобы территориях строили больше. В этом году мы опять планируем увеличение объема ввода за счет именно территорий. Надеюсь выйдем вскоре к тому чтобы пропорции были 60% на 40%. Это и задача поставлена губернатором. Не будем загадывать, но возможно в ближайшие годы пропорции станут 50/50. В идеале в 2010 году в районах края должно возводиться больше жилья, чем в Красноярске», — отмечает заместитель губернатора края Николай Глушков.

На 2008 год перед компаниями-застройщиками стоит задача ввести в эксплуатацию 1,250 млн квадратных метров жилья. Если план будет выполнен точно, то рост объема ввода по сравнению с фактическим в 2007 году составит всего 10%. В то же время прирост объемов строительства в 2007 году по сравнению с предыдущим годом составил 26,3%. По словам заместителя губернатора края Николая Глушкова, снижение темпов объясняется именно значительным ростом в предыдущие годы. «Чем больше предыдущий ввод, тем сложнее обеспечить динамику, ведь нужно обеспечить ресурсы, людей, географию строительства. Поэтому 1 миллион 250 тысяч — это та цифра которая в 2009 году обеспечит нам ввод 1,5 миллионов квадратных метров. Администрацией все рассчитано так, чтобы в 2010 году мы вышли на показатель, который устроит всех. «Метр на человека» мы наверное не обеспечим, но 2 миллиона думаю в 2010 году введем в эксплуатацию, — объясняет заместитель губернатора.

По итогам года край занял 2 место в Сибирском федеральном округе после Новосибирской области (1,230 млн) по масштабам жилищного строительства. По данным статистики, в лидерах по СФО также Омская область (1,103 млн квадратных метров), Кемеровская область (1,059 млн квадратных метров).
Красноярские компании-»передовики« по итогам 2007 года — ООО «Монолитхолдинг» (127 тысяч квадратных метров) и ООО «Сибиряк» (102 тысячи квадратных метров).
В районах края больше всего введено жилья в Емельяновском районе (44 тысячи квадратных метров), в Минусинске (26 тысячи квадратных метров), в Ачинске (24 тысячи квадратных метров), в Железногорске (24 тысячи квадратных метров), в Березовском районе (19 тысяч квадратных метров), Зеленогорске (19 тысяч квадратных метров), в Сосновоборске (19 тысяч квадратных метров).

Рост в долг

Ситуация на рынке продажи жилья неоднозначна: с одной стороны в городе есть явный недостаток вводимых площадей при переизбытке банков и организаций, предлагающих жителям края ипотечные программы. В 2007 году только через Красноярский краевой фонд жилищного строительства, являющийся региональным оператором Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, прошло 2,09 тысяч оформленных кредитов. В этом году план вырастет еще на 20% — это 2,5 тысячи. Кроме того, 1,4 тысячи работников бюджетной сферы и их семьи получат компенсацию из бюджета. Общая сумма кредитов может превысить 3 миллиарда рублей.

По данным Восточно-Сибирского банка Сбербанка России (он лидирует на рынке жилищного кредитования) общая сумма выданных в 2007 году жилищных кредитов составила 11,5 миллиардов рублей, в том числе ипотечных кредитов на сумму 7,7 миллиардов рублей. Сумма выданных жилищных кредитов в 2007 году возросла по сравнению с 2006 годом в 2,2 раза, в том числе по ипотечным кредитам — в 4,3 раза. «Улучшить жилищные условия с помощью кредитов Сбербанка смогли 14 тысяч семей. Остаток жилищных кредитов на начало 2008 года составил 14,5 миллиардов рублей», сообщили «Красноярск.Биз» в пресс-службе Сбербанка.

Директор Красноярского союза риэлторов Анжелика Югрина также отмечает значительный рост сделок, совершающихся на красноярском рынке недвижимости с участием ипотечных кредитов. «В прошлом году таких сделок было около 30%, в текущем году их число может значительно возрасти, более чем в два раза. При оптимистичном раскладе возможно что таких сделок будет до 70% от общего числа», прогнозирует Анжелика Югрина.

Сбербанк согласен с прогнозами риэлтеров: в 2008 году банк намерен также удвоить объем выдачи жилищных кредитов по сравнению с показателями прошлого года. Для этой цели планируется открыть 7 центров жилищного кредитования, в том числе 3 — в Красноярске.

«Основными причинами резкого роста спроса на жилищные кредиты стало снижение процентных ставок и расширение целей, на которые выдаются кредиты — сейчас это не только приобретение или строительство жилья, но и ремонт, и реконструкция. Кроме того, условия кредитования предусматривают возможность отсрочки в погашении основного долга по кредиту на период строительства, что снижает бремя платежей в первое время после получения кредита», — оценивает ситуацию Сбербанк.

Бюджетникам помогает и государство в лице краевого бюджета. Так, в прошлом году также более 2 тысяч работников бюджетной сферы края подтвердили свое право на получение субсидий сумму более 107 миллионов рублей, в текущем году на субсидии для бюджетников планируется выделить еще 200.

Цены на жилье

Осенний всплеск роста цен на заветные квадратные метры заставил приуныть многих. При столько значительном росте стоимости жилья многие оказывались в ситуации, когда кредитных и собственных средств не хватало на покупку. Банки в таких случаях шли на уступки — предлагалось найти другую квартиру, меньшей площади или оформить кредит на большую сумму, вернув при этом ранее оформленный кредит.

Краевые власти в это время искали виновных. На совещаниях звучали версии о вине застройщиков, продающих квартиры на стадии котлована целыми подъездами, нечистых на руку перекупщиков и даже риэлтерских агентствах, также скупающих квартиры.

Красноярский союз риэлтеров считает подобные обвинения голословными. «Мы не участвуем в процессе совершения сделки собственным капиталом. Квартира не приобретается агентствами, поэтому мы никак не можем влиять на ее стоимость. Попытка найти крайнего в наших рядах не имеет смысла», — отмечает директор союза риэлтеров Анжелика Югрина.

В то же время краевые власти также не могут обозначить виновника и чиновники лишь разводят руками, указывая на существенное несоответствие себестоимости жилья и окончательной его ценой. По мнению замгубернатора Николая Глушкова, например, цена квадратного метра в новостройке должна колебаться в пределах 30–35 тысяч рублей, и расти только в пределах официальной инфляции.

Игра на повышение

Рецептами почти 100% прибыли на продажах квартир с удовольствием делятся «инвесторы» в красноярском интернете. «Повышение за 2007 год уже отыгралось в резком повышении стоимости квартиры, — рассказывает анонимный посетитель сайта Reklama-mama. Автор приводит динамику цен: имеющиеся у него однокомнатные квартиры в новостройках на ул. Воронова и Ботанической стоили по 1,5 млн рублей в январе прошлого года. — В январе 2008 года 42-метровые квартиры (вне зависимости от материала дома) на средних этажах в вышеперечисленных районах в домах на заселении стоили 2,45–2,5 млн рублей. Посчитав, что лучше не спешить с продажей в декабре, решил совершить продажи в январе-феврале. Подождав полторы «установочные» недели в январе, я выставил две однокомнатные квартиры за 2,55 млн».

Между тем, людей, которые хотят в квартирах не жить, а на них зарабатывать, все больше. «Сейчас очень часто оказывается так: приходит человек с намерением купить квартиру в ипотеку, начинаем смотреть варианты и он признается — мне не жить, мне сдавать. И таких людей все больше», — описывает ситуацию агент по продаже недвижимости одного из крупнейших красноярских агентств.

Реагируя на требования рынка, продукты, которые позволяют вложить деньги в недвижимость теперь предлагают и агентства недвижимости, и инвестбанкиры.

Так, риэлтеры сейчас предлагают варианты покупки квадратных метров в строящемся доме. «Можно купить десять-пятнадцать метров, а потом их продать. Если у человека на руках небольшая сумма, это поможет по крайней мере сохранить эти деньги», — объясняют агенты.

В конце года компания «SM.art» предложила красноярцам новый инструмент получения прибыли, связанный с инвестициями в недвижимость — закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «СМ.арт — Квадратные метры».

Схема работы фонда проста — на средства пайщиков покупаются квартиры у застройщика, одобренного экспертным советом фонда, по окончании строительства квартиры продаются, а вырученные средства вновь вкладываются в долевое. Застройщик отбирается строго — анализируются финансовые документы компании, история работы на рынке.

При этом «SM.art» не обещает фантастических процентов по заемам. Есть расчетные величины, на которые опирается инвестиционная стратегия и стоимость пая растет след за рыночной стоимостью на квадратный метр жилья. «Рост стоимости жилья зависит от двух составляющих. Первая — технологический рост, то есть удорожание квартиры на разных этапах строительства. Квартира в доме, где вбиты пока только сваи, стоит на 20–25% дешевле, чем в построенном. Вторая составляющая — рыночный рост, который трудно прогнозировать. Мы в разговорах с пайщиками стараемся делать акцент не на рыночный, а на технологический рост», — отмечает заместитель генерального директора «SM.art. Искусство инвестиций» Сергей Дубинцов.

Войти в фонд можно с очень небольшой суммой — в 10 тысяч рублей, например, однако «SM.art» планирует собрать 30 миллионов рублей к концу марта и к концу года размер активов может достичь от 200 до 250 миллионов рублей. После того, как фонд будет сформирован, частному пайщику, решившему присоединиться к вложениям в недвижимость, придется ждать дополнительного размещения.

В то же время, по мнению компании, фонд вряд ли станет инструментом для спекулирования на рынке и одним из факторов повышения стоимости жилья. «Во всем мире вложения в недвижимость начинаются с ранних этапов строительства. На перепродаже готовых квартир зарабатывают частные спекулянты, а управляющие компании инвестируют в жилье, когда есть только проект. И это не приводит к всплескам цен. Наоборот, продав часть квартир сразу, строительная компания получает возможность достроить объект. Деньги фонда для строителей обходятся дешевле, чем кредитные, поэтому инвестиции позволяют сократить издержки застройщика, то есть сделать себестоимость квадратного метра дешевле», — подчеркивает Сергей Дубинцов.

Ситуация на рынке жилья по итогам 2007 года сложилась неоднозначная — мы подошли к январю с высокими ценами, значительным увеличением ввода и развитыми банковскими схемами кредитования. Более того, «немножко квартиры» теперь можно купить на любую сумму, отложенную на приобретение жилья. В то же время ценообразование, не зависящие, по сути, ни от кого из участников рынка, является странным, как и все в России. Ни краевые власти, ни риэлторы, ни застройщики не готовы прогнозировать, на сколько вырастет квадратный метр в цене к весне, тем более — к концу года.

Александра Калинина