|
||
| Публикации |
|
Платный хостинг от провайдера HostSpace.com.ua - хостинг, регистрация доменов. Поддержка PHP, MySQL, почта - в каждом тарифном плане.
Кризис меняет кривую роста Последние события в мировой и отечественной экономике заставляют экспертов недвижимости менять прогнозы. Пока что аналитики советуют не делать резких движений и не браться за строительство, если нет 100%-ного финансирования.  Первым свои прогнозы развития рынка офисных помещений скорректировала компания DTZ. Как писали «i», этому сегменту прогнозировали только рост. В целом к концу 2010 г.— удвоение предложения — до 1700 тыс. кв. м против 800-850 тыс. кв. м на конец 2007 г. А также рост арендных ставок. По данным Colliers International, средняя достигнутая арендная ставка (не включая НДС и эксплуатационных расходов) на офисные помещения класса А на конец второго квартала 2008 г. составила $70–75/кв. м в месяц; рост арендных ставок на офисные помещения данного класса составил около 16%. В то же время ставки для офисов класса В выросли с $48/кв. м в месяц в 2007 г. до $50–55/кв. м в месяц. По данным DTZ, офисные помещения в Киеве сегодня предлагаются по ставкам аренды $60-100 за кв. м в месяц. В первом полугодии 2008 г. договоры аренды на помещения, позиционируемые в классе А, заключались по ставкам $70-90 за кв. м в месяц. «Еще до недавнего времени прогнозы по основным параметрам рынка выглядели так. Арендные ставки, не имея достаточных причин для снижения, продолжали бы движение вверх, достигнув пика в районе конца 2010-го — середины 2011 г. По предположениям, средние базовые ставки на помещения класса А могли бы вырасти до $90, а значит заявленные на рынке ставки могли быть и $110-120»,— объяснил «i» агент по офисной недвижимости компании DTZ Влад Топчев. По его словам, по объемам площадей, запланированных к выходу на рынок, 2011 г. стал бы рекордным, предоставив около 400 тыс. кв. м. «Это повлекло бы за собой постепенное снижение ставок в течение двух-трех лет, подкрепленное выходом еще по 370-380 тыс. кв. м ежегодно. Этот сценарий реализует, пожалуй, самые смелые замыслы девелоперов, принеся отличные прибыли»,— добавил господин Топчев. DTZ смоделировала худший сценарий (см. график «Худший сценарий развития рынка офисной недвижимости»). Хотя компания утверждает, что это только возможное развитие ситуации на основании имеющихся тенденций и фактов. Но предугадать, как ситуация будет разворачиваться в реальности, не сможет, к сожалению, никто. «При худшем сценарии динамика строительства и объемы ввода объектов в эксплуатацию могут снизиться ниже уровня 2008 г. Такая картина может наблюдаться в течение нескольких лет, т. к. большая доля всего прогнозировавшегося нового предложения до 2012 г. была сосредоточена в небольшом количестве масштабных объектов»,— рассказывает Влад Топчев. По его словам, вместе с этим кризис вызовет прямые (в виде потери ликвидности) и опосредованные (сокращение сроков стратегического планирования и увеличение рисков) затруднения в работе компаний-арендаторов. На графике красная пунктирная линия — арендная ставка офиса класса А с учетом кризиса. Точкой отсчета является прогнозируемая ставка 2009 г.— $80. Если худший сценарий реализуется, то рынок ожидает не обвал, а постепенное снижение ставки аренды до $60 к 2013 г. «Часть накопившегося за несколько предыдущих лет отложенного спроса реализуется в течение 2009 г. В условиях неопределенности ухудшения или преодоления мирового финансового кризиса многие компании не смогут или предпочтут не расширяться и не нанимать новых сотрудников. Ставки аренды могут снизиться на фоне сокращающегося предложения,— объясняет Влад Топчев.— Если реализуется такой сценарий, то некоторое время мы сможем наблюдать черты рынка арендатора в условиях расцвета рынка арендодателя». Цикличность кризисов Реализуется ли такой негативный прогноз, будет понятно весной 2009 г., когда станет известно, кто и как пережил этот год. Именно в эти дни компании опубликуют отчеты за 2008 г. и первый квартал 2009-го. «Если говорить об опыте глобальных кризисов XX века, то в среднем они длились около двух лет, правда, известны случаи и 12-летнего застоя. Что касается Украины, то если не будет новых негативных событий на мировых площадках, то об изменении ситуации в лучшую сторону на нашем рынке можно уже говорить весной 2009 г., хотя еще есть шанс, что какие-то подвижки будут до конца года»,— отмечает директор департамента продаж инвестиционной компании Concorde Capital Роман Насиров. С ним согласен и директор инвестиционно-банковского департамента инвестиционной компании Dragon Capital Андрей Пивоварский: «Дно в Украине будет к концу первого квартала 2009 г. Восстановление будет зависеть от того, как быстро будет восстанавливаться мировая финансовая система». Компания DTZ моделирует цикличность кризисов в соотношении роста ВВП и базовой арендной ставки офисов класса А (см. график «Циклы развития рынка офисов с 1995 г.»). Ломаная линия — это темпы роста реального ВВП в процентах по отношению к предыдущему году. Пунктиром показан сглаженный тренд темпов роста ВВП от года к году. В той же форме отображено и изменение средней базовой арендной ставки по классу А и выделен тренд пунктиром. В период с 1995 г. по 1998-й профессиональных офисных площадей было мало, и спрос был невелик. С замедлением темпов падения ВВП начали расширяться компании и начал расти спрос. Ставки достигли пика в $55 в 1997 г. В 1998 г. произошел дефолт. «Интересно, что темпы падения реального ВВП почти не отреагировали, и падение в 1998-м было минимальным за предыдущие семь лет. Зато ожидания руководителей компаний по развитию их бизнеса в Украине были крайне пессимистичны, что вызвало снижение спроса на офисные площади и обвал арендных ставок уровня 1994-го в $25»,— рассказывает Влад Топчев. За период с 1999-го по 2002 г. бизнес стал понемногу отходить от кризиса, ВВП вышел на положительные показатели, уверенность в стране выросла. Пошли инвестиции. Ставки начали медленно расти на фоне ограниченного предложения. В DTZ анализируют, что новый толчок произошел в 2004 г. после оранжевой революции. Многократно увеличилось количество инвесторов, готовых вкладывать средства в Украину, а также количество иностранных компаний, желающих открыть офис в Киеве. Многие компании вышли на рынок и стали активно расширять свой бизнес и штат. Как видно, на фоне даже небольшого замедления роста ВВП в 2004 г. ставки подскочили почти на 50% в течение одного года, достигнув $40. Однако отсутствие достаточного объема качественных офисных помещений также сдерживало выход многих компаний на этот перспективный рынок. «Сейчас, как и в 1998-м, мы не должны забывать, что перелом рынка наступает неожиданно, как правило, в атмосфере неопределенности и нерациональных ожиданий владельцев. Этот график хорошо показывает, что, с одной стороны, динамика арендных ставок сильно подвержена царящим на рынке и в обществе настроениям и имеет большую психологическую составляющую, завися от позитивных или негативных ожиданий развития бизнеса компаний»,— добавляет Влад Топчев. По его словам, с другой стороны, также четко видна взаимосвязь макроэкономических данных и динамики ставок аренды с временной задержкой в три-четыре года. Эта фаза включает период времени на подготовку, согласование проекта и его строительство. «Именно поэтому растущий спрос не может быть удовлетворен как минимум несколько лет. К настоящему времени потенциал толчка 2004-го по всем параметрам уже иссяк, но не был использован для формирования стабильного высокого роста ВВП. Для дальнейшего развития экономики и роста ВВП нужен новый стимул»,— добавляет господин Топчев. Как его пережить Если оправдаются наихудшие ожидания макроэкономистов, то прогнозы для большинства игроков рынка недвижимости не очень радужны. «Большинство из них не переживут кризис и поменяют собственников. Те, кто останется,— заморозят проекты»,— считает Андрей Пивоварский. «В случае затяжного кризиса часть девелоперов, безусловно, покинет рынок. Не имея возможности финансировать строительство проектов, владельцы будут вынуждены их либо заморозить, а если имеется задолженность перед кредиторами, то и продать проекты, возможно, себе в убыток»,— прогнозирует и аналитик инвестиционной компании Concorde Capital Александр Романов. В такой ситуации, считает Андрей Пивоварский, необходимо не брать новые кредиты для строительства и не начинать стройки без 100%-ного финансирования. «Нужно чистить баланс, улучшать операционную деятельность и работать с арендаторами, чтобы те никуда не ушли»,— добавляет господин Пивоварский. «В сегменте коммерческой недвижимости девелоперам в первую очередь следует сконцентрироваться на проектах, находящихся на стадии, близкой к завершению. С одной стороны, объект, введенный в эксплуатацию, будет генерировать денежный поток, который позволит обслуживать долг компании. С другой, готовый объект становится более ликвидным. В случае, если у компании не хватает собственных средств для завершения проекта, можно рассмотреть возможность продажи части площадей будущим обитателям»,— советует Александр Романов. Однако, возможно, все будет не так печально. «Приведенные здесь сценарии — лишь наше моделирование на основании имеющихся тенденций и фактов. Предугадать, как ситуация будет разворачиваться в реальности, не сможет, к сожалению, никто,— отмечает Влад Топчев.— Но ясно одно: даже в случае реализации описанного сценария можно с уверенностью утверждать, что девелопмент в Украине останется очень и очень прибыльным делом, гораздо прибыльнее, чем в других странах Европы». Когда возникают кризисы В 1920-х гг. экономист-аграрник профессор Николай Кондратьев (1892-1938) разработал теорию экономических циклов (ныне она известна как теория длинных волн). Он считал, что существуют большие циклы развития промышленности и сельского хозяйства (48-55 лет) и малые (8-10 лет.). Большой цикл состоит из повышающей и понижающей волн. Первая волна относится к оживлению и подъему промышленности и сельского хозяйства, вторая — к их спаду. Малые циклы экономического развития вписываются в большие циклы. Характер малого цикла зависит от того, на какую волну большого цикла он приходится: если на повышающую, то эффект экономического подъема усиливается, а кризисные явления ослабевают; если же на понижающую, то кризис и депрессия усиливаются, а производство снижается. Автор: Нина МИЩЕНКО www.eizvestia.com Планета финансов 14-10-2008 Акции по-прежнему дешевеют 28-10-2008 Планета финансов Фондовый рынок по-прежнему в затяжном падении. Чтобы остудить паникующих биржевых спекулянтов, Федеральная служба по финансовым рынкам даже решила не начинать торги в понедельник. Как выяснилось, правильно сделала: вчера падали азиатские фондовые индексы, и это наверняка привело бы к очередному обвалу индексов РТС и ММВБ. Падал рынок и в пятницу. Цены на российские акции стоили столько же, сколько в начале 2004 года - сразу после громко... Обзор рынков: мировые фондовые индексы завершили неделю обвалом 28-10-2008 Планета финансов Фондовые индексы по всему миру 24 октября резко снизились из-за царившей на рынках паники, связанной с угрозой рецессии в большинстве развитых стран и продажей инвестиционными фондами активов для покрытия обязательств. Так, в США индекс Dow Jones упал на 3,59 процента до 8379 пунктов, сводный показатель компаний хай-тека NASDAQ потерял 3,23 процента, снизившись до 1552 пунктов, а индекс широкого рынка S&P 500 - 3,45 процента, закрывшись на от... Домовой предвосхитил Джеймса Бонда 27-10-2008 Планета финансов Домовой предвосхитил Джеймса БондаФестиваль «Молодость» с недавних пор используется и как площадка для презентаций коммерческих проектов. Так, зритель биеннале смог в последние годы увидеть такие картины, как «Русалка», «1612», «Париж, я люблю тебя», «Наука сна» и «Порок на экспорт» за несколько недель до их национальной премьеры.В этот раз показали ленту «Домовой... Акционеры ММВБ сменили президента биржи 24-10-2008 Планета финансов Акционеры биржи ММВБ прекратили полномочия действующего президента Александра Потемкина, избрав вместо него Константина Корищенко, сообщает "Интерфакс". Об отставке Потемкина было объявлено в сентябре, когда стало известно, что он перейдет на работу в Банк России. 29 сентября соответствующее решение было принято советом директоров биржи. В свою очередь, Корищенко ранее занимал должность заместителя председателя ЦБ и председателя совета директор... Сбербанк уволит каждого четвертого сотрудника к 2013 году 24-10-2008 Планета финансов Новая стратегия развития Сбербанка предусматривает сокращение персонала на 20-30 процентов к 2013 году, пишет газета "Коммерсант". В 2013 году число сотрудников не превысит 200-220 тысяч человек, тогда как в 2007 году в банке работало около 270 тысяч человек.Сбербанк планирует в будущие пять лет увеличить прибыль более чем в три раза - до 400 миллиардов рублей, и в четыре раза активы - до 800 миллиардов рублей. После этого Сбербанк намерен войт... Чашка московского кофе оказалась самой дорогой в мире 24-10-2008 Планета финансов www.k2kapital.com 15.08.2008 Средняя цена чашки кофе в Москве составляет $10,19, подсчитали специалисты лондонского офиса американской консалтинговой фирмы Mercer, обследовавшие стоимость жизни в 143 городах на 6 континентах.И Москва оказалась выше всех. В Париже чашка кофе в среднем стоит $6,77, в Афинах - $6,62. Далеко отстает Нью-Йорк с его $3,75 и уж совсем рай для кофеманов в Буэнос-Айресе или Йоханнесбурге."Стоимость... |
При любом использовании материалов сайта ссылка на сайт www.archive.com.ua обязательна.
