Последнее полугодие на рынке торговой недвижимости ознаменовалось заключением сделок по продаже нескольких столичных торговых центров. Сначала в конце 2005 года рынок обошла новость о смене собственника трех торговых центров столичной сети "Квадрат".В конце апреля 2006 г. стало известно о покупке расположенного в районе Позняки торгового центра "Пирамида" британской компанией "1849 Real Estate Development". Эксперты находят подобною перепродажу естественным путем развития рынка коммерческой недвижимости.

Первые ласточки

Покупка введенных в эксплуатацию торговых или офисных центров в качестве работающего бизнеса - наименее рисковый путь инвестирования в коммерческую недвижимость. На молодом украинском рынке первая подобная сделка была заключена в 2003 году, и в результате сменил собственника бизнес-центр "Артем", введенный в эксплуатацию в 1997 году. Далее в сегменте офисной недвижимости осуществляется ряд аналогичных сделок. Еще на стадии строительства иностранцами был приобретен бизнес-центр "Horizon Tower" - этот объект был сдан в аренду, а затем перепродан локальному игроку. По информации компании "Украинская торговая гильдия" весной 2006 г. сменил собственника бизнес-центр "Леонардо", также было объявлено о продаже комплекса "Подол Плаза".

Рынок торговой недвижимости аналогичные процессы затронули относительно недавно. В октябре 2005 года о продаже трех торговых центров суммарной площадью около 11 тыс. кв. м объявила крупная девелоперская компания ЗАО "Квадрат-Украина". В результате сделки сменили владельца подземные торговые центры первого поколения, введенные в эксплуатацию в 2000 году. В целом начиная с 2000 года на рынке торговой недвижимости проявились признаки оживления. В 2000 - 2002 годах открылся целый ряд преимущественно подземных торговых комплексов. Среди них проекты, заинтересовавшие нового собственника - торговые центры "Квадрат" на Дружбы Народов" (площадь 5 тыс. кв. м), "Квадрат" на площади Славы" (5 тыс. кв. м) и "Квадрат" на Шулявке" (1 тыс. кв. м). На момент продажи эти объекты были на 100 % заполнены арендаторами. Среди неоспоримых достоинств указанных торговых центров - высокий трафик посетителей (до 15 тыс. в день). В течении трех лет работы данные торговые комплексы уже вернули первоначальные вложения. В этой ситуации продажа позволила девелоперу получить с этих проектов дополнительную прибыль и освободить активы для дальнейшего инвестирования в новые объекты. И действительно, избавившись от "детей подземелья", ЗАО "Квадрат" начинает строить свой первый левобережный торгово-развлекательный центр - "Квадрат" на Перова" площадью 35 тыс. кв. м. Инвестиции в этот проект составят порядка $ 30 млн. Данный комплекс демонстрирует приоритетное направление деятельности компании - развитие торгового центра формата гипермаркет-галерея. В целом, в строительство четырех новых торговых центров общей площадью 190 тыс. кв. м. ЗАО "Квадрат Украина" собирается инвестировать около $ 200 млн.

Несмотря на широкий резонанс, который получила сделка по продаже подземных "Квадратов", многие ее детали так и остались неопубликованными. Новый собственник выразил желание сохранить "инкогнито" и не разглашать сумму договора. По прошествии более чем полугода с момента заключения сделки владелец трех подземных торговых центров так и не проявил публичной активности. В соответствии с условиями сделки, все три объекта прошли ребрендинг и теперь носят название "Навигатор". "Сеть ТЦ "Квадрат" оказались пионером и катализатором нового витка развития рынка, - комментирует директор по маркетингу ЗАО "Квадрат-Украина" Наталия Рожкова. - Продажа наших объектов осенью 2005 года, как мы и прогнозировали, стала толчком для других подобных сделок".

Информация о следующей продаже была обнародована в апреле 2006 года. Британская компания "1849 Real Estate Development" приобрела торговый центр "Пирамида", расположенный рядом с киевской станцией метро "Позняки". Сумма сделки также не разглашается. Представителем владельца торгового центра и эксклюзивным агентом по продаже выступила Консалтинговая группа "Украинская Торговая Гильдия". По данным этой компании, переговоры о продаже ТЦ "Пирамида" велись с осени 2005 года. Настоящий хозяин "Пирамиды" - компания "1849 Real Estate Development" - была не единственным претендентом на право собственности. В покупке также были заинтересованы две украинские и три иностранные компании. "На сегодняшний день это первая и самая крупная сделка на украинском рынке торговой недвижимости", - комментирует Вадим Непоседов. - Я думаю, это знаковое событие для Украины, которое даст толчок отечественным и иностранным инвесторам для дальнейшего развития рынка".

А теперь немного об истории объекта, заинтересовавшего зарубежных инвесторов. Возведение "Пирамиды" было инициировано в самом начале "оттепели" на рынке, еще до того, как вышли на стартовые позиции многие другие современные проекты. Иорданская компания Universal Star Co купила участок под застройку еще в 2000 году. "Пирамида" оказалась долгостроем - от старта до финиша проекта прошло 4 года, в течение которых на рынок вышел ряд современных торговых комплексов. В 2004 году в Universal Star Co. всерьез озаботились конкурентно-способной концепцией торгового центра. Поэтому на стадии завершения строительных работ хозяева "Пирамиды" объявили тендер среди консалтинговых компаний. В результате проведения конкурса в феврале 2004 года к проекту подключилась "Украинская торговая гильдия". Специалисты этой компании и разработали концепцию торгового центра. Так как до запланированного открытия торгового комплекса оставалось всего 3 месяца, работать пришлось в авральном темпе. Учитывая потребности украинских потребителей и социальное окружение ТЦ, специалисты "Украинской торговой гильдии" предложили нестандартную концепцию, предполагающую создание смешанного формата. В одном торговом центре были объединены как крупноформатные операторы, так и мелкие торговцы - для их нужд были предложены площади с "мелкой нарезкой". Несмотря на то, что подобное решение некоторыми участниками рынка расценивалось как достаточно спорное, площади торгового центра оказались востребованы у арендаторов. За 75 дней специалистами "Украинской Торговой Гильдии" удалось привлечь 398 арендаторов, которые заняли 95 % площадей ТЦ. На этот момент арендные ставки в торговом центре "Пирамида" были на 30 % выше, чем в среднем по Киеву. Даже для "якорных" операторов ставка составляла $ 40 за кв. м общей арендной площади. А для арендующих блоки менее 10 кв. м на втором этаже плата насчитывала до $ 110 за кв. м. Микс форматов (ТЦ и крытого вещевого рынка) в условиях местного климата оказался на удивление успешным. Проект окупился в феноменально короткие сроки - около 1,5 лет.

Не исключено, что в ближайшее время состоятся и другие сделки перепродажи ТЦ. Эксперты находят подобное развитие ситуации на рынке вполне закономерным.